Facebook Ads para Corretores: Vender Imóveis no Instagram

Toda semana eu recebo a mesma pergunta de corretor: "Curt, como eu anuncio um imóvel no Instagram e recebo os contatos no meu WhatsApp?" A resposta é mais simples do que parece, mas tem alguns detalhes que, se você errar, fazem você queimar dinheiro anunciando pro Brasil inteiro quando o seu apartamento é num bairro específico.

Nesse vídeo eu compartilho a tela e mostro clique após clique como subir uma campanha de Facebook Ads que aparece no Instagram e traz lead de verdade. Aqui no artigo eu organizei o passo a passo melhor do que dá pra fazer falando, com os pontos onde mais gente trava. Trabalhei quase 20 anos como corretor antes de focar 100% em marketing imobiliário, então o que você vai ler aqui é o que eu de fato faço nas campanhas dos meus clientes.

Se você nunca subiu um anúncio, relaxa: dá pra fazer a primeira campanha hoje e ter os primeiros resultados ainda nessa semana.

# O que você precisa antes de subir o anúncio

Antes de criar a campanha, você precisa de uma estrutura mínima no Facebook. Não tem mistério, mas tem ordem:

1. Perfil pessoal + Página pública. Anúncio não roda a partir do seu perfil pessoal. Você precisa criar uma Página pública. No Facebook, vá em Páginas, clique em criar nova página e marque página pública. Preencha nome, categoria (pode ser "Imóveis") e uma biografia. Quanto mais informação você colocar, melhor.
2. Conta de anúncios. Se for a primeira vez que você acessa o Gerenciador de Anúncios, o próprio Facebook te leva por um passo a passo de configuração inicial: criação da página, criação da conta de anúncios e a forma de pagamento.
3. Linkar tudo nas Configurações do negócio. No Gerenciador de Anúncios, vá em Todas as ferramentas → Configurações do negócio. Ali você confere se a sua página aparece e se você está como administrador. Se não estiver, é só clicar em atribuir pessoa e te colocar como gerente. Faça o mesmo com a conta de anúncios, a conta do Instagram e a conta do WhatsApp.

Esse último passo é o que conecta seu Instagram e seu WhatsApp aos anúncios do Facebook. É o que faz o lead chegar direto no seu WhatsApp depois. Se você travar aqui, é a parte chata de configurar uma vez só — depois nunca mais mexe.

# Como criar a campanha de leads no WhatsApp

Com a estrutura pronta, volta no Gerenciador de Anúncios e clica em criar campanha. O objetivo é leads.

No nível da campanha, pode deixar quase tudo no padrão. O ponto de decisão é o orçamento:

• Em imóveis eu já trabalhei, dependendo da cidade, com orçamento a partir de R$ 2 por dia — mas isso é muito baixo.
• A partir de R$ 30 por dia o resultado já fica bem melhor.
• O ideal pra começar é R$ 50 por dia.

No nível do conjunto de anúncios, escolha a conversão WhatsApp. É assim que o lead cai direto na sua conversa. A página do Facebook já vem linkada, e o número de WhatsApp também aparece se você conectou lá no começo. Quer usar outro número? Clica pra conectar, ele manda uma mensagem de confirmação e pronto.

Defina uma data de término. Eu recomendo deixar pelo menos uns 15 dias rodando — não adianta ligar e desligar o anúncio toda hora.

# O erro que faz você queimar dinheiro: o público

Essa é a parte que separa quem joga dinheiro fora de quem traz lead qualificado. É aqui que o Facebook decide pra quem mostrar o seu anúncio.

Tire o "Brasil" da localização. Esse é o erro número um. Se você deixar Brasil, o anúncio do seu apartamento à venda em São Paulo vai aparecer pro país inteiro — e você paga por gente que nunca vai comprar aquele imóvel.

O que eu faço é mirar no entorno do imóvel:

1. Adiciona um pino mais ou menos em cima do endereço do imóvel.
2. O Facebook abre com um raio padrão de 16 km — isso é muito.
3. Eu gosto de trabalhar com raio de 4 km. Dá pra reduzir até 1 km por pino.
4. Você pode colocar vários pinos cobrindo as regiões onde está o seu público comprador.

Depois ajuste o resto da segmentação:

• Idade: costumo começar a partir de 25 anos.
• Direcionamento detalhado: aqui você escolhe interesses e comportamentos do comprador daquele imóvel. Eu coloco entre 10 e 15 interesses no máximo. Ultimamente, encher de opção não tem trazido bom resultado — menos é mais.
• Posicionamentos: pode deixar no Advantage+, que o Facebook distribui onde rende melhor (incluindo feed e Stories do Instagram).

O segredo aqui é casar o interesse com o tipo de imóvel. Veja a lógica que eu uso:

Tipo de imóvel	Interesses que eu adiciono
Apartamento de padrão médio	Apartamento, Imóveis, indústria imobiliária
Minha Casa Minha Vida	Subsídio para compra do primeiro imóvel, compradores do primeiro imóvel, primeira casa
Alto padrão	Viajantes frequentes, viajantes internacionais frequentes, propriedade de imóveis, investimento

Não existe segmentação "certa" universal: o público muda conforme o imóvel que você está anunciando. Pense sempre em quem realmente compraria aquilo.

# Como montar o criativo (feed e Stories)

No nível do anúncio, selecione a página do Facebook e a conta do Instagram (que já vão estar linkadas se você fez a configuração inicial). Agora vem o criativo.

Minha recomendação: faça dois anúncios, um em vídeo e um em carrossel. Vídeo costuma trazer resultado melhor, mas ter os dois te dá comparação. O passo a passo é o mesmo pros dois — só muda o tipo de criativo que você sobe.

Pra montar as imagens, a ferramenta mais prática é o Canva. Crie sempre dois formatos da mesma peça:

• Um no formato feed do Instagram (quadrado).
• Um no formato Stories (vertical, mais comprido).

Isso importa porque, ao montar o anúncio, o Facebook aplica a mesma imagem em todos os posicionamentos — e a peça quadrada fica com bordas feias no Stories. O que eu faço é editar o posicionamento: vou em Stories do Instagram, apago os cartões que não encaixam, clico em alterar e subo a imagem vertical pra cada cartão. Aí fica organizado e profissional.

Pro título e a descrição, você pode usar a sua imaginação ou pedir pro ChatGPT — funciona muito bem pra gerar variações de copy. Eu prefiro frases curtas, tipo "3 suítes no Petrópolis com entrada facilitada", e aplico a descrição em todos os cartões de uma vez. Costumo deixar o texto dentro do criativo em vez de só no campo de título — fica mais organizado visualmente.

Por último, configure o modelo de mensagem: é o que aparece quando a pessoa clica pra falar com você no WhatsApp. Você cria mensagens prontas, elas ficam salvas e você reaproveita sempre.

# E o Pixel de rastreamento?

Nesse primeiro anúncio eu não entro no Pixel pra não deixar o processo longo demais, mas registra isso: o Pixel de rastreamento é importantíssimo. É ele que permite saber quem interagiu com o anúncio pra você depois rodar uma campanha de remarketing em cima de quem demonstrou interesse mas ainda não te chamou.

Se você fizer um anúncio de tráfego levando pro seu site com o Pixel instalado, dá pra criar públicos e anunciar de novo pra essas pessoas. Esse é o tipo de inteligência que transforma anúncio em máquina de leads recorrentes — e organizar esses contatos num CRM como o Fifty evita que eles se percam no meio das conversas.

# Próximo passo

Publica a campanha. Ela vai aparecer como "em processamento", depois "em análise", e geralmente em 1 a 2 horas já está rodando. É muito mais simples do que parece.

Seu próximo passo concreto: separe um imóvel específico (não "todos os meus imóveis"), monte duas peças no Canva — uma feed, uma Stories —, defina o raio de 4 km no bairro dele e suba sua primeira campanha de leads com orçamento de R$ 50/dia. Se quiser ir além de anúncios e aprender a estruturar marketing imobiliário com IA de ponta a ponta, dá uma olhada no Novo Marketing Imobiliário.