Quanto investir em anúncios para vender mais imóveis

Quase todo corretor que vem falar comigo sobre tráfego pago faz a mesma pergunta: "Curt, quanto eu invisto por dia pra começar a vender?" E logo emenda a segunda: "e onde eu coloco esse dinheiro?" São as duas dúvidas que mais travam quem quer anunciar imóvel. O resultado você já conhece: dinheiro jogado em campanha que não converte, e quando entra um lead, é alguém sem perfil de comprador.

Nesse vídeo eu resolvo isso de forma direta, sem meia informação. A resposta curta é que dá pra começar a partir de R$ 2 por dia — mas calma, não é tão simples assim, e também não é tão complicado. O segredo está em parar de tratar "imóvel" como uma coisa só. Quando você divide o seu portfólio em três segmentos, cada pergunta sobre orçamento e plataforma passa a ter uma resposta clara.

Sou Curt Bercht, trabalho há 18 anos com marketing imobiliário ajudando corretores e imobiliárias a vender mais. Neste artigo eu organizo, melhor do que no vídeo, exatamente quanto investir e onde investir para cada tipo de imóvel — além dos fatores externos que mexem no seu custo por lead e duas dicas que turbinam qualquer campanha.

# Por que dividir os imóveis em três segmentos

O erro mais comum é montar uma campanha genérica pra "vender imóvel". Não funciona. Cada faixa de imóvel atrai um público diferente, em uma plataforma diferente, com um custo por lead diferente. Antes de definir orçamento, separe o que você trabalha em três grupos:

• Imóveis populares — apartamentos econômicos, unidades do Minha Casa Minha Vida.
• Imóveis de médio padrão — em condomínios bem valorizados.
• Imóveis de alto padrão e luxo — onde confiança e exclusividade pesam mais que o anúncio em si.

Cada segmento exige uma estratégia específica. É preciso entender como o anúncio funciona pra saber onde investir cada centavo. Vamos por partes.

# Imóveis populares: Facebook e Instagram com carrossel

Para o imóvel popular, a melhor forma de anunciar ainda é Facebook e Instagram. O orçamento diário entre R$ 20 e R$ 50 já está ótimo pra começar. O custo por lead aqui deve girar em torno de R$ 5 a R$ 15. Se o lead passar de R$ 20, o anúncio já começa a ficar caro — pare e analise o que está acontecendo antes de continuar queimando verba.

O formato que mais funciona nesse segmento é o carrossel. Use os cartões pra destacar as condições facilitadas de financiamento e os benefícios que o governo oferece para a aquisição desses imóveis. Esse tipo de anúncio sempre trouxe o resultado mais positivo nessa faixa, porque fala direto com a dor de quem está comprando o primeiro imóvel: a parcela cabe no bolso?

# Imóveis de médio padrão: some Google Ads e YouTube

Para imóveis de médio padrão em condomínios valorizados, Instagram e Facebook continuam funcionando muito bem. Mas aqui vale explorar também o Google Ads e o YouTube, que trazem leads bem qualificados nesse nível.

Um investimento inicial de R$ 50 a R$ 140 por dia já é um bom valor. Cuidado com o custo por lead: ele varia muito de cidade pra cidade, mas algo entre R$ 15 e R$ 40 está dentro da normalidade. Se estiver muito acima, o problema costuma estar na segmentação ou no criativo, não no orçamento.

Nesse segmento, disparado, o melhor tipo de anúncio são os vídeos com tours virtuais rápidos, mostrando os detalhes do imóvel. Quem está olhando médio padrão quer enxergar o espaço antes de levantar do sofá — o vídeo curto entrega isso.

# Imóveis de alto padrão e luxo: marca antes de anúncio

O alto padrão é a estratégia mais trabalhosa. As melhores plataformas são Instagram, Google Ads e YouTube. O investimento diário começa a partir de R$ 50 e pode ir de R$ 200 até R$ 500. O custo por lead também sobe: pode variar de R$ 50 a R$ 200.

Parece caro, mas faça a conta. Pra vender um imóvel de R$ 3 milhões, R$ 10 milhões, R$ 15 milhões, esse custo por lead é pequeno perto da comissão. O que muda é a exigência de qualidade.

Duas ressalvas que eu faço questão de repetir:

1. No Instagram, o anúncio de luxo dá muito resultado — mas só se o vídeo for muito bem trabalhado. Tem que ser diferenciado, com produções quase cinematográficas e um cuidado enorme na segmentação do público. Anúncio amador nesse segmento queima a marca.
2. Só o anúncio não resolve. Nesse mercado, confiança e exclusividade decidem a venda. Antes de empurrar o anúncio direto do imóvel, é preciso um trabalho grande de fortalecimento de marca. Você pode até rodar anúncios diretos em paralelo, mas o anúncio de construção de autoridade tem que existir pra criar essa confiança.

# Resumo de orçamento por segmento

Segmento	Plataformas	Orçamento/dia	Custo por lead	Melhor formato
Popular	Facebook, Instagram	R$ 20 a R$ 50	R$ 5 a R$ 15	Carrossel (financiamento)
Médio padrão	Instagram, Facebook, Google Ads, YouTube	R$ 50 a R$ 140	R$ 15 a R$ 40	Vídeo com tour virtual
Alto padrão / luxo	Instagram, Google Ads, YouTube	R$ 50 a R$ 500	R$ 50 a R$ 200	Vídeo cinematográfico + marca

Esses valores são uma estimativa pra começar. Eles vão mudar com o tempo, e é aí que entra a parte que separa o corretor que paga caro do que paga barato.

# Fatores externos que mexem no seu custo por lead

O custo por lead não é fixo. Alguns acontecimentos do mercado fazem ele subir ou descer, e quem se antecipa sai na frente:

• Anúncios de novos programas habitacionais ou mudanças nos programas existentes.
• Notícia de possível queda na taxa Selic.
• Grandes lançamentos imobiliários na sua região.

Quando isso acontece, a campanha precisa de ajuste — às vezes só aumentando ou diminuindo o orçamento, às vezes mexendo um pouco na segmentação. O corretor que percebe o movimento e ajusta antes paga menos por lead.

O caso dos grandes lançamentos merece atenção. É difícil competir com eles: colocam muito dinheiro por dia. Aumentar o seu orçamento não vai adiantar nada. O caminho é mexer na segmentação. Se você trabalha o mesmo imóvel que eles, ache um diferencial do seu produto e invista num público específico pra esse diferencial. Se você trabalha um empreendimento próximo e está sendo afetado pela localização ou pela tipologia, mesma coisa: foque no diferencial e filtre melhor o público pra encontrar quem se interessa exatamente por aquilo.

# Faça o teste A/B que quase ninguém faz

Antes de escalar, teste. Com um orçamento de R$ 30 a R$ 50 você roda um teste A/B simples que economiza muito dinheiro depois. A maioria dos corretores pula essa etapa — e é justamente ela que evita desperdício.

O teste é simples. Você varia três coisas:

1. Criativo — experimente o anúncio em carrossel contra o anúncio em vídeo.
2. Texto — não troque o conteúdo, troque o tom de voz. Compare um tom casual com um tom mais informativo e sério.
3. Chamada pra ação — aquela frase de duas ou três palavras. Parece pequena, mas faz muita diferença entre um anúncio e outro.

Durante o teste, se um anúncio entregar leads mais baratos e qualificados, aumente o orçamento dele. Se outro não estiver convertendo, não insista: apague.

# As duas dicas de ouro: remarketing e follow-up

Guardei pro final as duas que mais geram venda.

1. Não perca o lead — faça remarketing. Se alguém clicou no seu anúncio, visitou sua landing page, mas não se cadastrou, persiga essa pessoa. Mostre o mesmo anúncio (ou similares) de novo no Instagram e no Google Ads, e use Google Display e YouTube Ads pra exibir banners. Quem já demonstrou interesse uma hora volta a clicar. Pra isso funcionar você precisa instalar o pixel de rastreamento no seu site ou landing page.

2. Faça o follow-up. Essa eu martelo sempre. Existem ferramentas automatizadas, como o ManyChat, que respondem na hora e fazem o acompanhamento. Um follow-up básico com três mensagens já resolve muita coisa:

• Mensagem 1 (imediata): boas-vindas automáticas já apresentando os detalhes do imóvel que ele pediu.
• Mensagem 2 (no dia seguinte): um vídeo curto do imóvel com mais detalhes.
• Mensagem 3 (após três dias): convite pra uma visita.

Parece simples, mas funciona muito bem. Muitas vezes o lead não respondeu só porque você ligou na hora errada — e o corretor desiste aí. Com uma automação dessas fica fácil retomar o atendimento. Quem quiser estruturar esse processo do anúncio à venda, esse é o tipo de método que eu ensino no Novo Marketing Imobiliário.

# Próximo passo

Comece menor do que você imagina. Separe seus imóveis nos três segmentos, escolha um, defina o orçamento da tabela e rode um teste A/B de R$ 30 a R$ 50 essa semana. Instale o pixel e monte um follow-up de três mensagens no ManyChat antes mesmo de escalar. O dinheiro que você economiza nesses primeiros ajustes é o que paga as próximas campanhas.